KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ NE ŞEKİLDE OLUR?
TBK da kira ilişkisinin sona ermesi iki büyük başlık altında ele alınmıştır. İlki kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona erme sebepleri (TBK m.299-333) diğeri ise konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesidir. (TBK m.347-356)
1- Belirli süreli kira sözleşmelerinin sürenin bitimi ile sona ermesi: Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. (Örtülü uzatma. Ürün kirasında 1 er yıl süre ile yenilenir. )
Süre bitimi sonrasında örtülü yenileme sayılmaması için ; Sona ermeden itibaren (1) Bir ay içinde dava açılmalı veya İcra takibi başlatılmalı, ihtar çekilmeli . (İİK m.272/1 )
Sözleşmede fesh-i ihbar şartı varsa süre bitimi öncesinde ihtar şartı yerine gelmelidir.
2- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira fesih bildirimi ile sona erme:
Sözleşme süresi açık veya örtülü belirlenmemiş veya belirli süreli sözleşmede sözleşme süresi örtülü olarak uzatılmış (adi kira –TBK m. 327/2.) olmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
→ Taşınmaz veya taşınır yapıda (Fesih dönemi) 6 aylık dönem için (Fesih Süresi ) 3 ay öncesinden fesih bildirimi yapılmalı ,
→ Ürün kirasında 6 ay öncesinden fesih bildirimi yapılmalı,
→ Taşınır malda 3 gün öncesinden fesih bildirimi yapılmalıdır.
Fesih bildirimi kural olarak herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde yapılmasında fayda vardır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında , fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlanmıştır.
3- Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında: Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. (TBK m.329),
4- Olağanüstü fesih sebepleri:
- Önemli sebepler: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.(TBK m.331) Kanun da önemli sebebin ölçüsü olarak «kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getirmesi» unsuruna yer verilmiştir. Buraya ekonomik, sağlık, görev, aile ilişkileri gibi sebepler girebilir.
TBK m.331/1 Anlamında önemli sebepler, sözleşme kurulurken öngörülmeyen ve diğer taraf için sözleşmenin ifasını ve sürdürülebilmesi çekilmez kılan ağır durumların ortaya çıkması halinde söz konusu olur. Sözleşmeyi fesheden tarafın bu sebebinin doğumunda kusurunun bulunmaması gerekir. Olayda sözleşmeye devamın çekilmez olup olmadığı hususu mevcut şartlar hakkaniyet çerçevesinde değerlendirilerek, özellikle kiraya veren veya kiracının menfaat durumları göz önünde tutularak tespit edilir.
Önemli sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmek isteyen taraf TBK m.329 ve 330 da öngörülen yasal sürelere uymak zorundadır; bu sürelere uymak kaydıyla fesih beyanı her zaman yapılabilir.
- Kiracının iflası: TBK m.332 hükmüne göre, kiralananın tesliminden sonra kiracının iflas etmesi yani iflasın açılması halinde kiraya veren işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren kiracıya ve iflas masasına kendisine güvence verilmesi için yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde güvence verilmediği takdirde kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.
- Kiracının ölümü: Kiracının ölmesi halinde kira sözleşmesi, kiracının mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak (TBK m.328-330)en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. (TBK m.333) Bir başka ifadeyle genel hükümlere tabi kiralarda sözleşme taraflarından biri konumundaki kiracının ölümü ile kira sözleşmesi son bulmayıp, kira sözleşmesi kiracının mirasçıları ile devam eder.
Konut veya çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin sona ermesi bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki başlık altında ele alacağız. Bildirim yoluyla sona erme kendi içerisinde belirli süreli sözleşmelerin bildirimi ve belirsiz süreli sözleşmelerin bildirimi olmak üzere 2 alt başlığa ayrılır. Dava yoluyla sona ermede ise kiraya verenden kaynaklı sebepler ve kiracıdan kaynaklı sebepler olmak üzere 2 alt başlığa ayrılır.
- Bildirim yoluyla sona erme:
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde sona erme: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş (15 ) gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, yasadaki sebeplere dayanmaksızın sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak ; Kiraya veren TBK 347 maddesine göre; belirli süreli sözleşmenin On yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Örnek : Sözleşme süresi+10 yıl uzama süresi +1 yıl (bu 1 yıl sonundan 3 ay önceden yazılı bildirim gerekir. )
b- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sona erme: Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra,
Genel hükümlere göre ( TBK m. 328,329 ) fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler”
- Dava yoluyla kira sözleşmesini sona edirme:
a- Kiraya verenden kaynaklı sebeplerle sona erme:
ı. Kiraya verenin veya yakınlarının konut gereksinimi sebebiyle sona erme: Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere (TBK m. 328-329 ) göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira sözlşemesi sona ermeden kiraya veren durumu ihtarname ile kiracıya bildirmiş veya akdi yenilemeyeceğini ifade etmişse veya dava açma süresi içinde ihtar tebliği halin de de devre sonuna (bir kira yılı için) kadar dava açma hakkı bir kira yılı uzamış olur (TBK m.353)
ıı. Yeniden inşa, imar sebebiyle sona erme: . Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise bu sebeple kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere (TBK m.328-329 ) göre fesih dönemine ve fesih bildirimi sonrasında 1 ay içinde dava açılmalı . Kiraya veren veya malik bu davayı açabilir.
ııı. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle sona erme: Tapuya tescil, mülkiyetin tapuya tescil öncesi kazanıldığı haller (miras yoluyla, kamulaştırma ile, Cebri icra ile, Mahkeme kararının kesinleşmesi ile ) , gibi haller olup tescilden önceki kazanımlarda da malik TBK m.351 e göre dava açma hakkına sahiptir. Yeni malik iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihbarda (tebliğ ederek )bulunarak edinme tarihinden itibaren 6 ay bekleyerek bu sürenin bitiminden kira akdinin sonuna kadar davayı açabilir. Önceki malikin taraf olduğu kira sözleşmesine dayalı olarak sözleşme bitiminde 1 ay içinde (TBK m. 350/1 uyarınca ) dava açabilir. Bu şekilde kira sözleşmesi dava yolu ile sona erdirilebilir.
b- Kiracıdan kaynaklı sebeplerle sona erme:
ı. Tahliye taahhüdüne dayalı olarak sona erme: Taahhütname ilk kira sözleşmesi yapıldıktan sonra taşınmaz mal kullanımdayken verilmelidir. Serbest irade ile imzalanmalıdır. Dava hakkı kiraya verene aittir. Tahliyenin
Taahhüt edildiği tarihten itibaren 1 ay içinde (İİK m.272 ) İcra takibi yapılmalı veya dava açılmalıdır. Tahliye taahhüdünde, taşınmazın tahliye edileceği tarih belirtilmelidir.
ıı. İki haklı ihtar sebebiyle sona erme: Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının kira ödemesini yapmaması nedeniyle, kiraya veren tarafından iki haklı ihtarın kiracıya tebliğ olması sonucunda tahliye davası açılabileceğini belirtmiştir. Bu düzenlemede, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin süresine göre ayrıma gidilmiştir.
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde ve bu kira süresi içerisinde kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kiraya veren iki haklı ihtarda bulunmuş ise tahliye davası açabilecektir. Kira sözleşmesinin 1 yıl veya daha uzun süreli olmasında; 1 kira yılı içerisinde veya 1 kira yılını aşan süre içerisinde, kiracının kira ücretinin ödememesi sonucunda iki haklı ihtarda bulunulması durumunda yine kiraya veren tahliye davası açabilecektir. Burada ihtarların yazılı yani noterden gönderilecek ihtarname ile yapılması gereklidir.
Ödenmeyen kiralar farklı aylara ilişkin olmalıdır.
İhtar sonrası ödeme yapılması haklılığı ortadan kaldırmaz. Kira parasının yıllık ödenmesi kararlaştırılan sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.
ııı. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde konutunun bulunması nedeniyle tahliye davası: Kiracının kendi veya eşi (TMK m.197 göre ayrı yaşamda haklı olmadığında )aynı belde veya ilçe sınırları içinde sosyal ve sağlık yönünden oturmaya uygun konutu bulunmalıdır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa TMK m.2 den yararlanabilir. Bu konut kullanılabilir olmalıdır ve
tespitte, onun fiziki durumu, kiracının nüfus sayısı, sağlık ve sosyal durumu da göz önünde bulundurulmalıdır. Bu halde sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava yoluyla veya ihtar çekerek Sözleşme sona erdirilebilir.
Bir kira akdinde kiraya veren tarafsanız kiracınızı evden çıkarmak için geçerli sebeplerinizin olması gerekir. Çünkü kiracı, “Ben çıkıyorum” demediği sürece olağan şartlarda kiracıyı tahliye etmeniz pek mümkün değildir. Ancak bazı hallerde evinizde oturan kiracıya, tahliye davası açabilirsiniz. Bu durumlar şu şekilde olabilir:
Kiracının tahliye edilebilmesi için gereken sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda hükme bağlanmıştır. Kiraya veren, bu nedenlerden birine dayanarak kiracısını evden çıkarabilir. Bu nedenlerin bulunmaması halinde kira sözleşmesi belirli süreli dahi olsa, sürenin sona ermesine dayanarak evin tahliyesi istenemez. Bu nedenler şunlardır:
- Kiranın ödenmemesi, borçlunun temerrüde düşmesi
- Tahliye taahhütnamesinin bulunması,
- Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması,
- Ev için tadilatın gerekmesi,
- Komşuların rahatsız edilmesi,
- Kiracıya ait bir evin varlığı,
- Kiracının iflası,
- 10 yılın dolması,
- Önemli nedenlerin varlığı.
Kira sözleşmesinin tek taraflı feshi mümkündür. Bununla birlikte kiracının veya kiraya verenin tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedebilecekleri haller veya zamanlar değişiklik göstermektedir. Kiracının sözleşmeyi feshedebileceği haller çok daha genişken, kiracı lehine bir durum söz konusuyken bu genişlik kiraya veren için sağlanmamıştır. Kiraya veren sözleşmeyi on yıllık uzama yılının ardından gelecek yılın 3 ay evvelinden bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilecektir.
Kira sözleşmesi belirli süreli olması halinde sözleşme sona ermeden en az 15 gün önce bildirimde bulunularak kiracı tarafından feshedilebilir. Kiraya veren ancak 10 uzama yılının ardından uzayan yıldan 3 ay evvel bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir.
Bunların yanı sıra bazı olağanüstü hallerin varlığı halinde sözleşme ilişkisini sürdürmek mümkün olamayabilmektedir. İşte bu hâllerde de sözleşmenin feshi mümkündür. Kanunun 331. maddesine göre: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” Kanun koyucu tarafından olağanüstü hallerin ne olduğu sayılmamıştır. Bu hususun her somut olayın mahiyetine göre ayrı ayrı değerlendirilmesi icap eder.
Tarafların sözleşmeyi feshedebileceği olağanüstü hallere örnek vermek gerekirse:
- Kiracının başka şehre tayini
- Savaş, ekonomik kriz
- Kiracının ağır hastalığı
- Kiracının kiraya verene veya yakınlarına karşı suç işlemesi vb.
Kanun maddesinde hakimin parasal sonuçları karara bağlayacağı hüküm altına alınmıştır.
Bununla beraber kanun koyucu kiracının temerrüdü halinde de kiraya verenin sözleşmeyi feshedebileceğini düzenlemiştir. Kanunun 315. maddesine göre: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.”
Yukarda da daha detaylı anlattığımız üzere kiracının kira sözleşmesindeki tek borcu kira bedelini ödemek değildir. Bunun yanında kiracı kiralananı özenle kullanmak zorundadır. Kiralananı kullanırken komşuluk hukukuna uygun hareket etmek zorundadır. Yani komşulara gereken özeni göstermek, saygı göstermek yükümlülüğü altındadır. Bu hususa ilişkin kanunun 316. maddesine göre: “Kiracı kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.” Süre sonunda kiracının aykırılığı gidermemesi halinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Bazı hallerde kiraya verenin kiracıya süre vermesine gerek olmadan sözleşmeyi feshetmesi mümkündür. Şöyle ki:
- Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
- Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kiraya verenin sözleşmeye konu kiralananı kiracıya kullanıma elverişli vaziyette teslim etme borcu bulunmaktadır. Bu yükümlülüğe aykırı hareket edilmesi halinde de şartlarına uyulmak kaydıyla kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
Kiracı kira akdi sona ermeden evden çıkması durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı 15 gün öncesinde bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilmektedir. Kiraya verene ise kanun koyucu tarafından böyle bir hak tanınmamıştır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının fesih bildiriminde bulunmamış olması halinde kira sözleşmesi kendiliğinden aynı şartlarla bir yıl daha uzamış olacaktır. Sonuç olarak kiracının kira sözleşmesinin feshi kira sözleşmesi bitmeden önce de mümkündür. Ancak herhalükarda yukarıda ifade ettiğimiz kiracının makul süreyle sözleşmeyle bağlı sayılacağı hal saklıdır. Özetle Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
1 yıllık kira sözleşme feshi kiracı açısından mümkün olmakla beraber kiraya veren için mümkün değildir. Kiracı 1 yıllık kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Ancak bu halde fesih bildirimine ilişkin sürelere uymak gerekmektedir. 1 yıllık kira sözleşmesi feshi halinde kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bir bildirimde bulunmak zorundadır. Bildirimde sürenin geçmesinin ardından kiracı sözleşmeyi feshetmiş olacaktır.
Fesih mümkün olmakla beraber belirtilen süreden önce fesih veya bildirim sürelerine uyulmadan yapılan fesih kiraya veren için ekonomik zararı beraberinde getirebilecektir. Zira kiraya verenin konuta hemen kiracı bulması mümkün olmayabilecektir. Bu halde kiracı yeni kiracı bulunana kadar sözleşmeye bağlı olmaya devam edebilecektir.